「区分マンション投資の収支を公開！430万円で購入した築49年の物件は儲かる？」

「区分マンション投資って、実際どれくらい儲かるの？」

不動産投資を始めるとき、やっぱり気になるのは毎月いくら手元に残るのかということですよね。

私も物件を購入する際は、表面利回りだけでなく、ローン返済や管理費などを差し引いたキャッシュフローを重視しました。

2026年、私は大阪府内にある築49年の中古区分マンションを430万円で購入しました。

表面利回りは約15.6％。数字だけを見ると高利回りですが、実際にローン返済や維持費、税金などを差し引くと、月平均の手残りは約3,570円という計算になります。

さらに、購入後には約1か月の空室期間があり、入居者募集の広告料として15万円も支払いました。

この記事では、実際に購入した物件の家賃収入、ローン返済、管理費、税金、初期費用などを公開しながら、区分マンション投資のリアルな収支を紹介します。

これから中古区分マンションへの投資を考えている方の参考になればうれしいです。

430万円で購入した区分マンションの物件概要

築49年・2LDK・54.37㎡の物件

今回購入したのは、大阪府内にある築49年の中古区分マンションです。

物件の概要は次のとおりです。

項目	内容
所在地	大阪府内
購入時期	2026年
購入価格	430万円
築年数	築49年
間取り	2LDK
専有面積	54.37㎡
所在階	2階
エレベーター	なし
購入時の状況	空室
現在の状況	賃貸中
家賃	月56,000円（共益費込み）

築49年と古いマンションですが、購入前には修繕積立金の残高や周辺の賃貸成約事例を確認しました。

私は不動産業の仕事をしているため、レインズで周辺の賃貸成約事例を確認できました。

その結果、家賃は共益費込みで月56,000円を想定していました。

実際にも想定どおりの家賃で入居者が決まり、現在は単身の方に借りていただいています。

購入価格430万円と表面利回り15.6％

この物件は、もともと460万円で売り出されていました。

購入申込みをしたタイミングで既存入居者から退去通知が出されたため、売主が30万円値下げしてくれ、430万円で購入できました。

家賃収入は共益費込みで月56,000円なので、年間の家賃収入は672,000円です。

表面利回りは次の計算になります。

672,000円 ÷ 4,300,000円 × 100 ＝約15.63％

表面利回りだけを見ると魅力的ですが、もちろん家賃収入がすべて利益になるわけではありません。

管理費や修繕積立金、ローン返済、固定資産税など、実際にはさまざまな支出があります。

次の章では、私が実際に支払っている費用をもとに、毎月どれくらい手元に残るのかを詳しく紹介します。

区分マンション投資の実際の収支を公開

表面利回りが約15.6％と聞くと、かなり儲かりそうに感じるかもしれません。

しかし、不動産投資では家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。

私が購入した区分マンションも、ローン返済や管理費、税金などを差し引くと、実際に手元に残る金額はそれほど大きくありません。

ここからは、実際の数字を使って収支を紹介します。

家賃56,000円から毎月かかる費用を差し引く

現在の家賃収入は、共益費込みで月56,000円です。

一方、毎月発生している支出は次のとおりです。

項目	月額
家賃収入（共益費込み）	＋56,000円
管理費・修繕積立金（概算）	−14,000円
ローン返済	−30,727円
賃貸管理委託料	−3,080円
差引キャッシュフロー	＋8,193円

毎月の家賃収入から、管理費・修繕積立金、ローン返済、賃貸管理委託料を差し引くと、8,193円が残ります。

購入前は月1万円以上のキャッシュフローを希望していましたが、最終的にはプラスになることを重視して購入を決めました。

ただし、この8,193円には固定資産税や火災保険料が含まれていません。

固定資産税・火災保険料も含めた年間収支

不動産を所有すると、毎年の固定資産税・都市計画税や火災保険料なども考慮する必要があります。

今回の物件では、令和7年度の固定資産税・都市計画税相当額が年間44,728円でした。

また、火災保険料は5年分で53,770円を支払っているため、1年当たり10,754円として計算しています。

これらを含めた年間収支は次のとおりです。

項目	年額
家賃収入（共益費込み）	＋672,000円
管理費・修繕積立金（概算）	−168,000円
ローン返済	−368,724円
賃貸管理委託料	−36,960円
固定資産税・都市計画税（令和7年度）	−44,728円
火災保険料（年換算）	−10,754円
年間概算キャッシュフロー	＋42,834円

年間の概算キャッシュフローは42,834円となりました。

これは1年間を通して家賃収入が発生することを前提にした試算です。

実際には購入後に約1か月の空室期間があり、入居者募集の広告料として15万円も支払っています。

そのため、購入初年度の実際の収支は、この表よりも厳しくなります。

また、設備の故障や突発的な修繕費などは含めていません。

表面利回り15.6％でも月の手残りは約3,570円

年間の概算キャッシュフロー42,834円を12か月で割ると、月平均は約3,570円です。

表面利回り約15.6％という数字と比較すると、思ったより少ないと感じる方もいるかもしれません。

私自身、購入前は月1万円以上の手残りが理想でしたが、最終的にはキャッシュフローがプラスになることを重視しました。

もちろん、月3,570円のプラスであっても、空室が続いたり大きな修繕費が発生したりすれば、収支はマイナスになる可能性があります。

また、今回の数字はローンの元金返済も差し引いた現金収支です。元金返済によって借入残高が減っていくため、手元に残る現金だけで投資全体の収益性を判断できるわけではありません。

区分マンション投資では、表面利回りだけでなく、実際にかかる費用を差し引いたキャッシュフローまで確認することが大切だと感じています。

購入時にかかった初期費用はいくら？

不動産投資では、物件価格だけでなく、購入時の諸費用も考える必要があります。

私が購入した区分マンションは430万円でしたが、登記費用や火災保険料、不動産取得税など、物件価格以外にもさまざまな費用がかかりました。

さらに、購入後には入居者募集の広告料も支払っています。

実際にかかった費用を紹介します。

購入価格430万円以外にかかった諸費用

今回の購入に関する費用は次のとおりです。

項目	金額
物件購入価格	4,300,000円
仲介手数料	0円
登記関連費用	254,840円
火災保険料（5年分）	53,770円
不動産取得税（予定）	137,000円
購入価格・諸費用合計	4,745,610円

今回は売主が不動産会社だったため、仲介手数料はかかりませんでした。

ただし、売主が不動産会社であっても、仲介会社が入る取引では仲介手数料が発生する場合があります。

登記関連費用は合計254,840円、火災保険料は5年分で53,770円でした。

不動産取得税は137,000円を見込んでいますが、記事作成時点では金額が確定していません。

購入価格430万円に対して、確認できている諸費用は約44.6万円です。

物件価格だけで資金計画を立てると、購入時に必要なお金が想定より多くなることもあります。

入居者募集の広告料15万円も必要だった

今回の物件は、購入申込み後に既存入居者の退去が決まったため、空室の状態で購入しました。

売主が室内を清掃してくれていたので、購入後に追加のリフォームや修繕は行っていません。

一方で、新しい入居者を募集するための広告料として15万円を支払いました。

礼金収入はなかったため、広告料15万円がそのまま募集時の支出となりました。

広告料を含めると、購入価格と確認できている費用の合計は次のとおりです。

4,745,610円＋ 150,000円＝ 4,895,610円

つまり、430万円で購入した物件ですが、入居者募集費用まで含めると約490万円となります。

私は購入資金として310万円を借り入れたため、残りの約180万円は自己資金で負担する計算です。

もちろん、広告料は毎年必ず発生する費用ではありません。しかし、入居者の入れ替わりがあれば、再び募集費用が必要になる可能性があります。

不動産投資では、購入時の諸費用だけでなく、空室になったときの募集費用まで考えておくことが大切だと感じました。

空室の区分マンションを購入して入居者が決まるまで

今回の物件は、もともと入居者がいるオーナーチェンジ物件として売り出されていました。

しかし、購入申込みをしたタイミングで既存入居者から退去通知が出され、空室になることがわかりました。

結果的には、売主に価格を下げてもらい、購入前から新しい入居者の募集を進めることになりました。

ここでは、実際にどのような流れで入居者が決まったのかを紹介します。

購入申込み後に退去が決まり30万円値下げ

当初の売出価格は460万円でした。

入居者がいる状態での購入を想定していましたが、購入申込み後に退去通知が出されたため、売主が30万円値下げしてくれました。

その結果、購入価格は430万円になりました。

退去が決まっても、私は購入をやめようとは思いませんでした。

不動産業の仕事をしているため、購入前にレインズで周辺の賃貸成約事例を確認しており、次の入居者も見つかるだろうと考えていたからです。

もちろん、空室になれば家賃収入が途絶えるリスクはあります。

今回は価格交渉によって購入価格が下がりましたが、必ずしも空室になることで値引きが受けられるわけではありません。

購入前から募集し、購入後1か月以内に入居者が決定

空室になることがわかっていたため、購入前から新しい入居者の募集を進めてもらいました。

その結果、購入後1か月以内に入居者が決まりました。

実際に家賃が発生するまでには、約1か月の空室期間があったと思います。

今回は売主が室内の清掃をしてくれていたため、購入後に追加のリフォームや修繕は行っていません。

ただし、入居者募集の広告料として15万円を支払っています。

早く入居者が決まったとはいえ、募集費用や空室期間中の支出がなくなるわけではありません。

購入前から募集を進められたことは、空室期間を短くするうえでよかったと感じています。

想定どおり家賃56,000円で成約

購入前に想定していた家賃は、共益費込みで月56,000円でした。

この金額は、周辺の賃貸成約事例を確認して判断したものです。

実際にも月56,000円で新しい入居者が決まり、現在は単身の方に借りていただいています。

今回の経験から、物件を購入する前に周辺の家賃相場を調べておくことは重要だと改めて感じました。

表面利回りが高く見えても、想定している家賃で入居者が見つからなければ、計画どおりの収入は得られません。

区分マンション投資では、購入価格だけでなく、実際にいくらで貸せそうなのかを確認しておくことが大切だと思います。

築古区分マンション投資で感じたメリットと注意点

今回購入したマンションは築49年です。

築年数だけを見ると、古すぎるのではないかと不安に感じる方もいるかもしれません。

しかし、私は築年数だけで購入を判断するのではなく、管理状況や賃貸需要、購入後のキャッシュフローを確認することが大切だと考えています。

ここでは、今回の購入を通して感じたメリットと注意点を紹介します。

修繕積立金と賃貸成約事例を確認した理由

築古マンションを購入するときに気になるのが、建物の維持管理状況です。

今回の物件は総戸数が多く、購入前に修繕積立金の残高を確認したところ、私は十分な金額があると判断しました。

ただし、修繕積立金の残高が多いからといって、将来の修繕費が必ず足りるとは限りません。

大規模修繕の予定や長期修繕計画、今後の修繕積立金の値上げなども確認することが重要です。

また、今回は周辺の賃貸成約事例も確認しました。

私は不動産業の仕事をしているため、レインズで実際の成約事例を調べ、家賃56,000円で貸せると想定していました。

結果として、想定どおりの家賃で入居者が決まりました。

築年数が古くても、管理状況や賃貸需要を確認したうえで判断することが大切だと感じています。

キャッシュフローがプラスでも安心できない理由

今回の物件は、ローン返済や管理費、税金などを差し引いても、月平均で約3,570円のプラスになる計算です。

購入前は月1万円以上のキャッシュフローを希望していましたが、最終的にはプラスになることを重視して購入しました。

ただし、月3,570円という金額は決して大きくありません。

例えば、設備が故障して数万円の修理費が発生すれば、数か月分のキャッシュフローがなくなる可能性があります。

また、入居者が退去すれば家賃収入が止まる一方、ローン返済や管理費・修繕積立金などの支払いは続きます。

今回も、購入後に約1か月の空室期間があり、入居者募集の広告料として15万円を支払いました。

そのため、毎月のキャッシュフローがプラスだからといって、必ず利益が出るとは限りません。

築古区分マンション投資では、空室や修繕に備えた資金を確保しながら運用することが重要だと思います。

私は今回の購入について、現時点で特に後悔していることはありません。

ただし、今後も想定外の支出が発生する可能性はあるため、収支を確認しながら運用を続けていきたいと考えています。

まとめ｜表面利回りより実際の手残りが大切

今回は、私が2026年に430万円で購入した築49年の区分マンションについて、実際の収支や初期費用を紹介しました。

今回の投資結果をまとめると、次のとおりです。

項目	金額・内容
物件購入価格	430万円
築年数	購入時49年
間取り	2LDK
家賃収入	月56,000円
表面利回り	約15.6％
ローン借入額	310万円
ローン返済額	月30,727円
年間概算キャッシュフロー	約42,834円
月平均の手残り	約3,570円
購入・募集関連費用を含む総額	約490万円