中古区分マンション投資の購入諸費用はいくら？必要な費用と計算例を不動産営業が解説

中古区分マンション投資を始めるとき、物件価格だけを見て購入予算を考えていませんか？

例えば、500万円の中古マンションを購入する場合、必要な資金は500万円だけではありません。

物件価格とは別に、仲介手数料や登記費用、不動産取得税、火災保険料など、さまざまな諸費用がかかります。

特に価格の安い中古区分マンションでは、諸費用が購入価格に占める割合も無視できません。

私は不動産売買仲介の仕事をしており、実際に430万円の中古区分マンションを購入して不動産投資をしています。

その際も、物件価格以外に約44.6万円の諸費用が必要でした。ただし、この金額には購入時点で未確定だった不動産取得税の予定額も含んでいます。

この記事では、不動産売買の実務経験と自分自身の購入経験をもとに、中古区分マンション投資に必要な諸費用の種類や計算方法、購入前に確認したいポイントを初心者向けに解説します。

購入後に「思っていたよりお金がかかった」と後悔しないためにも、ぜひ参考にしてください。

この記事でわかること

中古区分マンション購入時に必要な諸費用の種類
500万円・1,000万円の物件を購入する場合の費用例
実際に430万円の物件を購入した際の費用
購入後に注意したい管理費・修繕積立金などの支出

中古区分マンション投資では物件価格以外にも諸費用がかかる

中古区分マンション投資では、物件価格だけでなく、購入時に発生する諸費用も含めて資金計画を立てることが大切です。

例えば、物件価格500万円のマンションを現金で購入する場合でも、500万円だけを準備すればよいわけではありません。

仲介会社を通して購入する場合は仲介手数料が発生することがあり、所有権移転登記の費用や不動産取得税なども必要になります。

さらに、購入後すぐに入居者を募集する場合には、募集に関する費用が発生することもあります。

物件価格が予算内でも、諸費用を含めると想定していた購入資金を超えてしまう可能性があるため、事前の確認が欠かせません。

購入諸費用にはどのようなものがある？

中古区分マンションを購入するときに発生する主な諸費用は、次のとおりです。

仲介手数料
登記費用・司法書士報酬
不動産取得税
売買契約書の印紙税
固定資産税・都市計画税などの精算金
火災保険料・地震保険料
融資を利用する場合の事務手数料や保証料など

ただし、これらの費用がすべての取引で必ず発生するわけではありません。

例えば、仲介手数料は売主から直接購入する取引などでは発生しない場合があります。また、現金購入であれば融資に関する費用は不要です。

実際に必要となる金額は、物件の価格や評価額、購入方法、融資の有無などによって異なります。

それぞれの費用については、次の章で詳しく解説します。

諸費用は物件価格の何％を目安に考える？

中古区分マンションの購入諸費用は、資金計画を立てる段階では、物件価格の数％から10％程度を仮の目安として考える方法があります。

ただし、これはあくまで概算であり、実際の諸費用が必ずこの範囲に収まるわけではありません。

特に低価格帯の中古マンションでは、登記費用や司法書士報酬など、物件価格に比例しない費用もあるため、諸費用の割合が高くなる場合があります。

また、仲介手数料の有無や融資条件によっても必要資金は大きく変わります。

そのため、物件を具体的に検討する段階では、仲介会社や司法書士、金融機関などに費用を確認し、購入価格と諸費用を合わせた総額で判断することが重要です。

さらに、不動産投資では購入時の費用だけでなく、購入後の管理費・修繕積立金、設備交換費用、空室時の負担なども考えておく必要があります。

購入できる金額と、無理なく運用を続けられる金額は必ずしも同じではありません。

手元資金を使い切らないように、購入後の支出まで見据えた資金計画を立てましょう。

中古区分マンション購入時に必要な諸費用の内訳

中古区分マンションを購入する際には、物件価格以外にもさまざまな諸費用が発生します。

主な費用は、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税、固定資産税等の精算金、火災保険料などです。

また、金融機関から融資を受ける場合には、融資事務手数料や保証料などが必要になることもあります。

ここでは、それぞれの費用について詳しく解説します。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社の仲介によって物件を購入した際に支払う報酬です。

売買価格が400万円を超える場合、一般的な売買仲介における仲介手数料の上限は、消費税率10％の場合、次の計算式で求められます。

売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

例えば、売買価格500万円で、売買価格に消費税が含まれない取引の場合、仲介手数料の上限は次のとおりです。

500万円×3％＋6万円＝21万円

21万円×1.1＝23万1,000円

ただし、2024年7月からは低廉な空家等の売買に関する仲介手数料の特例があり、売買価格800万円以下の宅地・建物については、一定の条件のもと、仲介手数料の上限が33万円（税込）となる場合があります。

そのため、低価格帯の中古区分マンションを購入する際には、仲介会社に手数料の金額を事前に確認しておきましょう。

なお、売主から直接購入する場合など、仲介会社が入らない取引では仲介手数料は発生しません。

登記費用・司法書士報酬

中古区分マンションを購入すると、所有者を売主から買主へ変更するために、所有権移転登記を行います。

この際に必要となるのが、登録免許税と司法書士報酬などです。

登録免許税は、原則として固定資産税評価額をもとに計算されます。土地と建物では税率が異なり、適用される軽減措置によっても金額が変わります。

また、登記手続きを司法書士に依頼する場合には、別途報酬が必要です。

区分マンションでは、建物の専有部分だけでなく、敷地権など土地に関する登記も関係します。

融資を利用する場合には、抵当権設定登記の費用が追加で発生することもあります。

登記費用は物件価格だけでは正確に計算できないため、購入前に司法書士から見積もりを取得しておくと安心です。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に、原則として一度だけ課税される都道府県税です。

税額は、基本的に固定資産税評価額をもとに計算されます。

中古区分マンションの場合も課税対象となりますが、建物の用途や床面積、築年数などによっては軽減措置が適用される場合があります。

ただし、不動産投資用として第三者に賃貸する区分マンションでは、自己居住用住宅を対象とする軽減措置が利用できない場合があるため注意が必要です。

また、不動産取得税は購入時に支払うのではなく、購入後しばらくしてから納税通知書が届くことが一般的です。

購入時の諸費用だけで資金を使い切ってしまうと、後から届く税金の支払いが負担になる可能性があります。

そのため、購入前に不動産取得税の概算額も確認しておきましょう。

売買契約書の印紙税

不動産売買契約書を紙で作成する場合には、契約金額に応じた印紙税が必要です。

例えば、軽減措置の適用対象となる不動産売買契約書では、契約金額が500万円を超え1,000万円以下の場合、印紙税は5,000円です。

また、契約金額が100万円を超え500万円以下の場合は1,000円です。

印紙税の金額は契約金額や軽減措置の適用期間によって異なるため、契約時点の税額を確認する必要があります。

なお、電子契約の場合、電子的に作成された契約データ自体には通常、印紙税は課されません。

固定資産税・都市計画税などの精算金

中古区分マンションの売買では、固定資産税や都市計画税を売主と買主の間で日割り精算することが一般的です。

固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。

そのため、年の途中で売買しても、納税義務者が自動的に買主へ変更されるわけではありません。

ただし、不動産売買の実務では、引渡日を基準として売主と買主の負担額を計算し、買主が売主に精算金を支払う取り決めがよく行われます。

関西では4月1日を起算日として精算する取引も多いですが、起算日や負担区分は契約内容によって異なります。

なお、固定資産税等の精算金は、自治体へ納める税金とは別に、売主と買主の間で取り決める金銭です。

火災保険料・地震保険料

中古区分マンションを購入する場合には、火災や水漏れなどのリスクに備えて、火災保険への加入を検討する必要があります。

マンションでは管理組合が共用部分の火災保険に加入していることがありますが、専有部分については区分所有者自身で保険を準備するのが一般的です。

保険料は、建物の構造や築年数、所在地、補償内容、保険期間などによって異なります。

また、地震による損害に備える場合には、火災保険とあわせて地震保険への加入も検討できます。

賃貸中の物件を購入する場合には、入居者が加入している家財保険などと、所有者が加入する建物の保険は役割が異なることも理解しておきましょう。

保険料だけで判断せず、必要な補償内容を確認することが大切です。

融資を利用する場合の諸費用

金融機関から融資を受けて中古区分マンションを購入する場合には、現金購入とは別の費用が発生することがあります。

代表的なものは、次のとおりです。

融資事務手数料
保証料
金銭消費貸借契約書の印紙税（紙の契約書の場合）
抵当権設定登記の登録免許税
抵当権設定登記に関する司法書士報酬

これらの費用は、利用する金融機関や融資商品、借入金額などによって異なります。

また、築年数の古い中古区分マンションでは、金融機関によって融資期間や融資対象に制限が設けられている場合もあります。

物件価格だけでなく、諸費用を含めた自己資金がどの程度必要になるのか、事前に確認しておくことが重要です。

中古区分マンションの購入諸費用をシミュレーション

中古区分マンションを購入するとき、物件価格以外にどれくらいの資金を準備すればよいのでしょうか。

ここでは、物件価格500万円と1,000万円の中古区分マンションを、現金で購入する場合の諸費用を比較します。

なお、以下の金額は計算方法を理解するためのモデルケースです。実際の税額や登記費用などは物件ごとに異なります。

物件価格500万円の場合

物件価格500万円の中古区分マンションを購入するケースを考えてみましょう。

項目	想定金額
物件購入価格	5,000,000円
仲介手数料	330,000円
登記費用・司法書士報酬	250,000円
不動産取得税	120,000円
印紙税	1,000円
固定資産税等の精算金	30,000円
火災保険料	50,000円
合計	5,781,000円

この場合、購入諸費用は78万1,000円となり、物件価格の約15.6％です。

500万円の物件を購入する場合でも、諸費用を含めると約578万円の資金が必要になる計算です。

なお、仲介手数料33万円（税込）は、売買価格800万円以下の宅地・建物について、低廉な空家等の媒介報酬の特例が適用され、媒介契約の締結時に報酬額について説明・合意がなされている場合の上限額です。

すべての取引で一律に33万円が発生するわけではありません。

また、登記費用や不動産取得税などはモデルケースとして設定した概算額であり、実際の金額は物件によって異なります。

物件価格1,000万円の場合

次に、物件価格1,000万円の中古区分マンションを購入するケースです。

項目	想定金額
物件購入価格	10,000,000円
仲介手数料	396,000円
登記費用・司法書士報酬	300,000円
不動産取得税	180,000円
印紙税	5,000円
固定資産税等の精算金	40,000円
火災保険料	60,000円
合計	10,981,000円

この場合、購入諸費用は98万1,000円となり、物件価格の約9.8％です。

500万円の物件と比較すると諸費用の金額自体は増えていますが、物件価格に対する割合は低くなっています。

このように、購入価格が安いからといって、諸費用の負担も同じ割合で小さくなるとは限りません。

現金購入と融資利用では費用が異なる

ここまでのシミュレーションは、現金で購入する場合を想定しています。

金融機関から融資を受ける場合には、融資事務手数料や抵当権設定登記費用などが追加で発生する可能性があります。

また、自己資金が少なくても購入できる場合がある一方で、借入金の返済や金利負担も考慮しなければなりません。

購入時に必要な自己資金だけでなく、購入後の家賃収入から管理費・修繕積立金・返済額などを差し引いて、無理なく運用できるか確認することが大切です。

私が430万円の区分マンションを購入した際の実例

ここまでは、中古区分マンションの購入諸費用について、モデルケースを使って解説してきました。

では、実際に中古区分マンションを購入すると、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。

私は実際に、築49年の中古区分マンションを430万円で購入しました。

ここでは、そのときの購入費用を紹介します。

実際の購入諸費用は約44.6万円

私が購入した区分マンションの費用は、次のとおりです。

項目	金額
物件購入価格	4,300,000円
仲介手数料	0円
登記関連費用	254,840円
火災保険料（5年分）	53,770円
不動産取得税（予定額）	137,000円
購入価格・諸費用合計	4,745,610円

筆者

私が購入した物件は仲介手数料がかかりませんでしたが、それでも登記費用や保険料などが必要でした。物件価格だけで予算を考えないことが大切ですね！

物件価格430万円に対して、諸費用は44万5,610円でした。

ただし、不動産取得税13万7,000円は購入時点での予定額を含んでいます。

この物件では仲介手数料が発生しなかったため、一般的な仲介取引と比較すると諸費用を抑えられた部分があります。

一方で、登記関連費用や火災保険料、不動産取得税などは、物件価格が安くても必要になる費用です。

入居者募集の広告料も含めると約59.6万円

この物件では、購入費用とは別に、入居者募集の広告料として15万円を計上しています。

購入諸費用44万5,610円に広告料15万円を加えると、合計59万5,610円です。

つまり、物件価格430万円に対して、購入諸費用と広告料を合わせた資金は約59.6万円となります。

なお、広告料は不動産の取得そのものに必要な諸費用ではなく、賃貸運営に関する費用です。

購入後の収益を考える際には、このような費用も含めて判断する必要があります。

物件価格が安くても初期費用には注意が必要

今回の購入経験からも、物件価格だけを見て投資判断をするのではなく、諸費用や購入後の支出まで確認することが大切だと考えています。

特に中古区分マンションでは、管理費・修繕積立金の負担や設備交換費用、空室時の支出などにも注意が必要です。

実際に購入した物件の家賃収入や毎月の支出、収支については、別の記事で詳しく公開しています。

430万円で購入した築49年の区分マンションは、実際に儲かるのか？

購入費用だけでなく、運用面も気になる方は、ぜひこちらの記事も参考にしてください。

中古区分マンション投資で購入前に確認したい費用

中古区分マンション投資では、購入時の諸費用だけでなく、購入後に発生する費用も確認しておくことが大切です。

物件価格が安く、想定利回りが高く見える物件でも、毎月の管理費や修繕積立金、設備交換費用などによって、実際に手元に残るお金は変わります。

特に築年数の古い区分マンションでは、購入後に想定外の支出が発生する可能性もあります。

購入前に確認しておきたい代表的な費用を紹介します。

管理費・修繕積立金と滞納の有無

区分マンションを所有すると、原則として毎月、管理費と修繕積立金を支払う必要があります。

管理費は共用部分の清掃や設備管理などに使われ、修繕積立金は外壁や屋上防水、給排水設備などの大規模修繕に備えて積み立てられるお金です。

これらは入居者がいない期間でも支払いが必要になるため、購入前に金額を確認しておきましょう。

また、現在の金額だけでなく、将来的な値上げの予定がないかも重要です。

管理組合の長期修繕計画や総会議事録などを確認すると、修繕積立金の改定予定や大規模修繕の実施状況を把握できる場合があります。

さらに、売主に管理費・修繕積立金の滞納がないかも確認が必要です。

区分所有法上、一定の管理費等の滞納債務は買主に承継される場合があるため、購入時には管理会社などから最新の滞納状況を確認しておくことが大切です。

購入後の修繕費・設備交換費用

中古区分マンションでは、購入後に室内設備の修理や交換が必要になることがあります。

例えば、給湯器やエアコン、水栓、換気扇などは、使用年数や状態によって故障する可能性があります。

賃貸中の物件であれば、設備の故障に対して貸主が修理・交換費用を負担するケースもあります。

特に築年数が古い物件では、設備の交換履歴や室内の修繕状況を確認しておきたいところです。

また、マンション全体の修繕積立金とは別に、専有部分の修繕費用は原則として所有者自身が負担します。

購入時の諸費用だけで資金を使い切らず、突発的な修繕に対応できる資金を残しておくことが大切です。

空室時の負担や入居者募集費用

区分マンション投資では、入居者が退去すると家賃収入がなくなります。

しかし、空室期間中も管理費・修繕積立金や固定資産税などの負担は続きます。

融資を利用している場合は、家賃収入がなくても借入金の返済が必要です。

また、新しい入居者を募集する際には、室内の原状回復費用やクリーニング費用、賃貸管理会社への広告料などが発生することもあります。

これらの費用は、物件の状態や賃貸借契約の内容、管理会社との取り決めによって異なります。

そのため、購入前には満室時の利回りだけで判断せず、空室が続いた場合や修繕費が発生した場合の収支も確認しておきましょう。

不動産投資では、購入時にいくら必要かだけでなく、購入後にどれだけ資金を残せるかも重要です。

まとめ｜中古区分マンション投資は購入諸費用まで含めて判断しよう